Як розірвати, припинити або визнати недійсним договір оренди земельної ділянки в Україні

Досить розповсюдженою ситуацією є коли власники земельних ділянок та паїв, в тому числі сільськогосподарського призначення, надають їх в оренду суб’єктам господарювання, зокрема сільськогосподарському підприємству, сільськогосподарському кооперативу або агрохолдингам.

Варто зазначити, що кожний договір та ситуація потребує фахової оцінки професійного юриста, а тому радимо звертатись до юриста по земельним питанням в розділі юрист по земельним питанням Київ.

Договір оренди земельної ділянки – це правочин який укладається між орендодавцем та орендарем.

Орендодавцями та орендарями як сторонами договору можуть виступати декілька осіб.

Відповідно до змісту договору оренди земельної ділянки, в ньому обов’язково мають бути зазначені яка саме земельна ділянка передається в оренду, строк оренди, розмір та вид орендної плати, строки виплати орендної плати, підстави розірвання або припинення договору оренди та інше.

Однак, виникають ситуації при яких сторони договору оренди земельної ділянки мають інтерес припинити або розірвати договір оренди, з підстав зміни законодавства, невиконання сільськогосподарським підприємством, сільськогосподарським кооперативом або агрохолдингом умов договору щодо виплати орендної плати, паю, погіршення стану земельної ділянки та інше.

Припинення договору оренди земельної ділянки у зв’язку із закінчення строку дії

Основною причиною припинення дії договору оренди земельної ділянки є закінчення строку дії договору.

Після закінчення строку на який укладався договір оренди всі права та зобов’язання передбачені договором припиняють свою дії.

Разом з тим, обов’язки що виникли у сторін під час дії договору оренди або у зв’язку із його виконанням залишаються чинними та підлягають виконання, якщо інше не передбаченого договором оренди.

Тому, після закінчення строку дії договору оренди не позбавляє сторони права захищати свої інтереси згідно умов договору, в тому числі в судовому порядку щодо стягнення орендної плати, зобов’язання вчинити дії або припинити бездіяльність, усунути порушення, відновити пошкоджену земельну ділянку тощо.

Як припинити договір оренди земельної ділянки

Як зазначалось припинення дії договору оренди земельної ділянки настає по закінченню строку його дії.

В інших випадках, договір оренди може бути розірваний в односторонньому порядку, за згодою сторін або в судовому порядку.

Як розірвати договір оренди земельної ділянки

Розірвати договір оренди земельної ділянки можливо на підставі закону або умов договору.

Так, певним законом може бути надано право орендарю або орендодавцю розірвати договір оренди на визначених законодавством умовах.

Для того щоб розірвати договір оренди на підставі договору, в цьому договорі мають бути зазначені випадки та строки які надають стороні договору право розірвати договір оренди.

Окремим можливим шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки є судовий порядок з підстав невиконання або неналежного виконання орендарем своїх фінансови або майнових зобов’язань, а також стягнення штрафних санкцій (штраф, пеня та інше).

Розірвання договору оренди земельної ділянки при зміні власника

У випадку зміни власника договір оренди зберігає свою юридичну силу для нового власника землі.

Оскільки відповідно до діючого законодавства України, продавець земельної ділянки зобов’язаний повідомити покупця про права третіх осіб на земельну ділянку, зокрема про право оренди або користування земельною ділянкою.

Варто зазначити, що дане правило при зміні власника землі діє при наявності правонаступництва передбаченого законом.

В тих випадках коли продавець або покупець набули право власності на земельну ділянку в супереч вимогам чинного законодавства, укладені ним правочини в тому числі договори оренди є недійсними, зокрема при зміні власника.

Припинення договору оренди у разі смерті орендодавця або орендаря

У випадках коли оренда або орендодавець є фізичними особами, договір оренди земельної ділянки після їх смерті не припиняється, а права та обов’язки за договором зберігаються для спадкоємця або спадкоємців.

Припинення договору оренди у разі ліквідації юридичної особи орендодавця або орендаря

Якщо орендарем або орендодавцем за договором оренди земельної ділянки є юридична особа (сільськогосподарське підприємство, сільськогосподарський кооператив, агрохолдинг) то уразі їх ліквідації право оренди припиняється у випадку відсутності правонаступника юридичної особи.

В тих випадках коли юридична особа ліквідується з підстав реструктуризації, поділу, виділення, об’єднання права орендаря переходять до нової юридичної особи в порядку чинного законодавства.

Розірвання договору оренди спадкоємцем

Спадкоємець успадковує все майно спадкодавця разом із правами та обов’язками відповідно до закону.

Укладені спадкодавцем договори оренди земельної ділянки є обов’язковими до виконання спадкоємцем, а тому розірвати такі договори спадкоємець може на підставі умов договору або закону в судовому порядку.

Розірвати договір оренди земельної ділянки за згодою сторін

Договір оренди земельної ділянки також може бути розірваний за згодою сторін.

Така можливість, строки та порядок її реалізації має бути передбачена договором оренди земельної ділянки.

Однак, сторони договору оренди керуючись діючим законодавством можуть розірвати договір за згодою сторін навіть якщо така можливість договором не передбачена.

Як розірвати договір оренди земельної ділянки в односторонньому порядку

Одним із законних прав власника земельної ділянки є право укладати договори оренди.

Правом власника та орендодавця земельної ділянки є право розірвати договір оренди в односторонньому порядку, якщо орендар порушує умови договору оренди або вимоги чинного законодавства під час користування або використання земельної ділянки.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку можливо у випадку якщо така умова є в договорі оренди.

В інших випадках, розірвання договору оренди в односторонньому порядку можлива лише в судовому порядку звернувшись з позовом до суду.

Окрім того, у випадку розірвання договору в односторонньому порядку з ініціативи орендаря, орендодавець має право на компенсацію у вигляді орендної плати за один рік за договором оренди земельної ділянки не сільськогосподарського призначення, та відповідно за шість місяців за землю сільськогосподарського призначення.

Як змінити умови договору оренди земельної ділянки

Зміни до договору оренди укладаються сторонами в письмовому вигляді та підписуються уповноваженими особами.

Змінити умови договору оренди, зокрема суму орендної плати, її форма та строки в межах діючого договору можливо за згодою сторін або за рішенням суду.

Договором або законом може бути передбачено зміни умов договору без волевиявлення сторін договору оренди земельної ділянки.

Розірвати договір оренди земельної ділянки в судовому поряду

Орендодавець та орендар в будь-який момент можуть звернутись до суду щодо захисту своїх прав та інтересів на підставі договору або закону.

Зокрема, якщо інша сторона не виконує свої зобов’язання за договором оренди земельної ділянки, перешкоджає користуванню земельною ділянкою, не передає або не повертає земельну ділянку, погіршує стан земельної ділянки, використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням та інше.

Визнання судом недійсним договору оренди земельної ділянки

Одним із видом захисту прав сторін договору оренди земельної ділянки є звернення до суду з позовом про визнання договору оренди або його певних частин недійсними.

В такому випадку, за рішення суду певні умови договору оренди або договір в цілому припиняє свою юридичну силу, а сторони за рішенням суду повинні відшкодувати збитки або іншим чином відновити права потерпілої сторони.

Підготовка, складання, юридичний аналіз проекту договору оренди земельної ділянки

Наші юристи допоможуть Вам підготувати проект договору оренди земельної ділянки керуючись Вашими інтересами.

Безпосередньо Ви можете надати для юридичного аналізу свій зразок договору оренди земельної ділянки або інший типовий договір оренди земельної ділянки.

Юрист по земельним питанням надасть вичерпні відповіді на Ваші питання, що неабияк важливо, з урахуванням діючої судової практики в земельних спорах.