Как расторгнуть, прекратить или признать недействительным договор аренды земельного участка в Украине
Достаточно распространенной ситуацией является когда владельцы земельных участков и паев, в том числе сельскохозяйственного назначения, предоставляют их в аренду субъектам хозяйствования, в частности, сельскохозяйственному предприятию, сельскохозяйственному кооперативу или агрохолдингам.
Стоит отметить, что каждый договор и ситуация требует профессиональной оценки опітного юриста, поэтому советуем обращаться к юристу по земельным вопросам в разделе юрист по земельным вопросам Киев.
Договор аренды земельного участка – это сделка заключаемая между арендодателем и арендатором.
Арендодателями и арендаторами как сторонами договора могут выступать несколько человек или юридических лиц.
Согласно содержанию договора аренды земельного участка, в нем обязательно должны быть указаны, какой именно земельный участок передается в аренду, срок аренды, размер и вид арендной платы, сроки выплаты арендной платы, основания расторжения или прекращения договора аренды и другое.
Однако, возникают ситуации, при которых стороны договора аренды земельного участка имеют интерес прекратить или расторгнуть договор аренды, на основании изменения законодательства, неисполнения сельскохозяйственным предприятием, сельскохозяйственным кооперативом или агрохолдингом условий договора по выплате арендной платы, пая, ухудшения состояния земельного участка и другое.
Прекращение договора аренды земельного участка в связи с истечением срока действия
Основной причиной прекращения действия договора аренды земельного участка является истечение срока действия договора.
По истечении срока на который заключался договор аренды, все права и обязательства, предусмотренные договором, прекращают свое действие.
Вместе с тем, обязательства возникшие у сторон во время действия договора аренды или в связи с его исполнением остаются в силе и подлежат исполнению, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поэтому, по истечении срока действия договора аренды не лишает стороны права защищать свои интересы согласно условиям договора, в том числе в судебном порядке взыскания арендной платы, обязательства совершить действия или прекратить бездействие, устранить нарушения, восстановить поврежденный земельный участок и т.д.
Как прекратить договор аренды земельного участка
Как отмечалось выше, прекращение действия договора аренды земельного участка наступает по истечении срока его действия.
В других случаях договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, с согласия сторон или в судебном порядке.
Как расторгнуть договор аренды земельного участка
Разорвать договор аренды земельного участка можно на основании закона или условий договора.
Так, определенным законом может быть предоставлено право арендатору или арендодателю расторгнуть договор аренды на определенных законодательством условиях.
Для того чтобы расторгнуть договор аренды на основании договора, в этом договоре должны быть указаны случаи и сроки, которые предоставляют стороне договора право расторгнуть договор аренды.
Отдельным возможным путем расторжения договора аренды земельного участка является судебный порядок на основании неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих финансовых или имущественных обязательств, а также взыскания штрафных санкций (штраф, пеня и другое).
Расторжение договора аренды земельного участка при смене собственника
В случае смены собственника договор аренды сохраняет свою юридическую силу для нового собственника земли.
Поскольку в соответствии с действующим законодательством Украины, продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на земельный участок, в частности о праве аренды или пользования земельным участком.
Следует отметить, что данное правило при смене собственника земли действует при наличии правопреемства предусмотренного законом.
В тех случаях когда продавец или покупатель приобрели право собственности на земельный участок вопреки требованиям действующего законодательства, заключенные ими сделки в том числе договора аренды являются недействительны, в частности при смене собственника.
Прекращение договора аренды после смерти арендодателя или арендатора
В случаях, когда арендатор или арендодатель являются физическими лицами, договор аренды земельного участка после их смерти не прекращается, а права и обязанности по договору сохраняются для наследника или наследников.
Прекращение договора аренды при ликвидации юридического лица арендодателя или арендатора
Если арендатором или арендодателем по договору аренды земельного участка является юридическое лицо (сельскохозяйственное предприятие, сельскохозяйственный кооператив, агрохолдинг), то при их ликвидации право аренды прекращается в случае отсутствия правопреемника юридического лица.
В тех случаях, когда юридическое лицо ликвидируется по основаниям реструктуризации, разделения, выделения, объединения, права арендатора переходят к новому юридическому лицу в порядке действующего законодательства.
Расторжение договора аренды наследником
Наследник наследует все имущество наследодателя вместе с правами и обязанностями в соответствии с законом.
Заключенные наследодателем договора аренды земельных участков есть обязательными к исполнению наследником, а потому расторгнуть такие договора наследник может на основании условий договора или закона в судебном порядке.
Разорвать договор аренды земельного участка с согласия сторон
Договор аренды земельного участка также может быть расторгнут с согласия сторон.
Такая возможность, сроки и порядок ее реализации должны быть предусмотрены договором аренды земельного участка.
Однако стороны договора аренды, руководствуясь действующим законодательством, могут расторгнуть договор с согласия сторон даже если такая возможность договором не предусмотрена.
Как расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке
Одним из законных прав собственника земельного участка есть право заключать договора аренды.
Правом собственника и арендодателя земельного участка есть право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, если арендатор нарушает условия договора аренды или требования действующего законодательства при пользовании или использовании земельного участка.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно в случае, если такое условие есть в договоре аренды.
В других случаях, расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно только в судебном порядке, обратившись с иском в суд.
Кроме того, в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора, арендодатель имеет право на компенсацию в виде арендной платы за один год по договору аренды земельного участка не сельскохозяйственного назначения, и соответственно за шесть месяцев за землю сельскохозяйственного назначения.
Как изменить условия договора аренды земельного участка
Изменения в договор аренды вносятся сторонами в письменном виде и подписываются уполномоченными лицами.
Изменить условия договора аренды, в частности сумму арендной платы, ее форму и сроки в пределах действующего договора возможно с согласия сторон или по решению суда.
Договором или законом могут быть предусмотрены изменения условий договора без волеизъявления сторон договора аренды земельного участка.
Разорвать договор аренды земельного участка в судебном порядке
Арендодатель и арендатор в любой момент могут обратиться в суд по защите своих прав и интересов на основании договора или закона.
В частности, если другая сторона не выполняет свои обязательства по договору аренды земельного участка, препятствует использованию земельного участка, не передает или не возвращает земельный участок, ухудшает состояние земельного участка, использует земельный участок не по целевому назначению и другое.
Признание судом недействительным договора аренды земельного участка
Одним из видом защиты прав сторон договора аренды земельного участка является обращение в суд с иском о признании договора аренды или его определенных частей недействительным.
В таком случае после вынесения решения суда определенные условия договора аренды или договор в целом прекращают свою юридическую силу, а стороны по решению суда должны возместить убытки или иным образом восстановить права потерпевшей стороны.
Подготовка, составление, юридический анализ проекта договора аренды земельного участка
Наши юристы помогут Вам подготовить проект договора аренды земельного участка, руководствуясь Вашими интересами.
Непосредственно Вы можете предоставить для юридического анализа свой образец договора аренды земельного участка или другой типовой договор аренды земельного участка.
Юрист по земельным вопросам предоставит исчерпывающие ответы на Ваши вопросы, что очень важно, с учетом действующей судебной практики в земельных спорах.
